Des amis à moi ont flippé un chalet dans la région de Portneuf. Ils ont trouvé un deal, rénové le chalet de fond en comble et mis une petite annonce sur les PAC, qu’ils ont ensuite partagée sur leurs comptes Facebook.
La publication est devenue instantanément virale. Elle a été vue 50 000 fois en une fin de semaine, même après que le chalet ait été vendu. Car le chalet s’est vendu en… 3 heures.

Ils avaient 3 objectifs dans leurs flip:

  1. garder le chalet en leur possession le moins longtemps possible
  2. permettre à l’acheteur de lui aussi faire un deal (approche gagnant-gagnant)
  3. maximiser leurs profits

Mes amis ont atteint leurs objectifs. Ils ont réussi, entre autres parce qu’ils ont bien évalué la valeur du chalet une fois rénové. Ils ont su déterminer le juste prix: le juste prix qui à la fois maximiserait leur profit et permettrait une vente rapide.

Comment croyez-vous qu’ils ont fait pour évaluer la valeur de leur chalet?
Une des meilleures méthodes est d’utiliser les comparables.

Il est vraiment essentiel d’être capable de faire de bons comparables, autant dans les démarches d’achat que dans les démarches de vente. Lors de l’achat, on fait une analyse de comparables pour s’assurer qu’on achète une propriété sous sa valeur marchande. Dans le cadre de la vente, on fait une analyse de comparables pour déterminer le juste prix qu’on souhaite revendre la propriété.
Une erreur entre ces deux évaluations a le potentiel de ruiner les profits de votre flip!

Mais comment fait-on de bons comparables?
La plupart des gens savent qu’il faut regarder à quel prix se sont vendues les propriétés comparables (d’où le nom!)

 

Même sachant cela, comment procède-t-on?

Jouons le jeu, essayons de déterminer la valeur de notre chalet rénové.

Première étape: il faut trouver des propriétés comparables.
Et par comparables, je dis similaires. En. tous. points.

  • Il faut évidemment choisir des propriétés dans le même secteur. Mais ce n’est pas tout, il y a une panoplie d’autres facteurs à prendre en compte.
  • Il faut tenir compte du type d’immeuble. Tous les maisons unifamiliales ne sont pas égales. Bungalow, cottage, jumelé, maison en rangée, bi-génération, chalet : le type affecte la valeur de la maison.
  • La superficie habitable et la superficie du terrain sont d’autres facteurs à tenir en compte. Un bungalow de 45 x 30 a plus de valeur qu’un bungalow de 36 x 24 dans le même quartier. Dans le même ordre d’idée, un grand terrain apporte beaucoup de valeur à une propriété.
  • La qualité du fini de la propriété est un autre facteur à évaluer. Quel est le facteur WOW! lorsqu’on entre dans la maison? La cuisine est-elle digne d’une revue de déco? La salle de bain a-t-elle encore un bain mauve et de la céramique brune? Le sous-sol est-il fini? Les propriétés clés-en-mains qui ne nécessitent pas de rénovation ont beaucoup plus de valeur aux yeux des acheteurs.
  • Une fois que la propriété aura été visitée et/ou qu’une inspection aura été faite, on pourra réajuster au besoin la valeur de la propriété s’il y a des rénovations majeures à entreprendre (toiture, fondations, portes et fenêtres, etc.). Les coûts des travaux à effectuer feront baisser la valeur de l’immeuble.

En tentant d’évaluer la valeur de notre chalet rénové par exemple, il serait très surprenant qu’on trouve plusieurs propriétés comparables en tous points…

La deuxième étape est donc de faire des ajustements. On établit le prix ajusté de chacun des comparables en fonction des paramètres de notre chalet. Le but de l’exercice est de calculer à quel prix se serait vendu chaque comparable s’il était exactement identique à notre chalet.

  • Le comparable 1 a la même superficie que notre chalet, mais la cuisine date des années 50? On ajoute 15 000 au prix de vente du comparable 1.
  • Le comparable 2 a une aussi belle finition que notre chalet, mais est plus grand que notre chalet? On calcule le prix de vente au pi2 du comparable et on fait une règle de trois avec la superficie de notre chalet.
  • Le comparable 3 est très similaire, sauf qu’il est substantiellement plus loin du lac que notre chalet? On ajoute x 000$ à son prix de vente (ça dépend du secteur!).

On continue comme ça pour chacun des comparables. Il peut y avoir plusieurs ajustements pour chaque comparable.

On obtiendra ensuite les prix de vente ajustés pour chacun de nos comparables.
Vient ensuite la troisième étape: la moyenne des prix de vente ajustés!
Une fois que nous avons les prix de vente ajustés de nos comparables, on fait la moyenne de ces valeurs pour obtenir la valeur de notre propriété.

Ça vous dit d’avoir un vrai exemple?

 

Faisons une étude de cas

Supposons que je veille évaluer la valeur marchande du 3110 rue du Danube, Québec. C’est un bungalow. La superficie du terrain et l’aire habitable se trouve dans la fiche Mon Prospecteur et sur le site de la Ville.

1 – Je vais chercher des comparables.

J’essaie de choisir les bungalows dans le même quartier qui me semble le plus similaire en terme de rénovation / qualité du fini.
Sur les 9 disponibles, je n’en garde que 3. Je sais que le 3110 rue du Danube est totalement rénovée au goût du jour, avec un sous-sol fini. J’ai donc choisi les 3 propriétés les plus similaires.

Une fois mes comparables trouvés, il ne faut pas sauter d’étapes et faire tout de suite la moyenne, ce serait une grave erreur!

2 – Il faut faire nos ajustements:

  • Comparable 1 à 231 000$.
    Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 265 000$
  • Comparable 2 à 294 000$.
    Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 247 000$
  • Comparable 3 à 282 000$.
    Même superficie habitable. J’enlève toutefois 10 000$, car cette propriété a une piscine creusée = 272 000$

3 – Dernière étape, on fait notre moyenne.

La moyenne de nos 3 comparables ajustés est donc de (265 + 247 + 272) / 3 = 261 000$

Pour jouer le jeu encore plus loin, faisons un contre-exemple. On pourrait faire les comparables d’un bungalow du même secteur, mais cette fois le bungalow n’est pas rénové.
Des 9 bungalows vendus dans ce quartier, je vais donc choisir les 4 qui représentent le même niveau de rénovation. Je choisirais alors les 4 comparables suivants:

  • Comparable 1 à 210 000$.
    Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 235 000$
  • Comparable 2 à 227 000$.
    Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 185 000$
  • Comparable 3 à 217 000$.
    Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 176 000$
  • Comparable 4 à 217 000$.
    Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 192 000$. J’enlève 10 000$ pour le garage et un autre 5000$ pour la piscine. Le prix ajusté total est donc de 177 000$.

La moyenne de nos 4 comparables est donc de (235 + 185 + 176 + 177) / 4 = 193 000$

On voit bien que pour un même secteur, pour des bungalows, il y a une très grande différence entre les propriétés rénovées et non-rénovées:
Comparables rénovés: 261 000$
Comparables non rénovés: 193 000$

Si on avait fait simplement la moyenne de tous les 9 bungalows du secteur, sans faire aucun ajustement, on aurait eu une valeur de 237 000$!
Il y a une différence énorme entre le haut et le bas de cette échelle de valeur!
C’est précisément cette différence qui joue un rôle primordial dans vos profits de flip (ou dans votre profit à l’achat)

 

Imaginez ce scénario

Au lieu de regarder les photos et de faire le travail d’ajuster les prix, vous décider de garder ça simple et de faire une belle grosse moyenne.
Vous faites la moyenne de toutes les ventes du secteur et vous obtenez un beau chiffre de 237 000$. Tadam! C’est la valeur de votre immeuble!

Vous achetez ce bungalow à 210 000$ en pensant faire un bon deal. Oh yes!
Vous dépensez 50 000$ pour rénover l’intérieur et le rendre attrayant.
Vous avez donc investi 260 000$ pour ce flip, mais il sera difficile de le revendre beaucoup plus cher que cela, puisque les comparables rénovés se vendent en moyenne à ce prix…

Vous affichez votre bungalow fièrement rénové à 287 000$. Après tout, vous avez mis 50 000$ de rénos!
Ce qui risque d’arriver, c’est qu’à ce prix, le bungalow rénové risque d’être sur le marché assez longtemps… Et plus longtemps il reste sur le marché, plus longtemps vous payer des frais de possession. Et plus vos profits disparaissent. Déconfit, votre espoir fond à vue d’oeil et vous vous sentez obligé de baisser votre prix (par petites tranches bien sûr!), jusqu’à ce que le prix atteigne la vraie valeur du marché, soit environ 260 000$.

Votre beau flip vient donc tout juste de se transformer en flop…

Avoir les photos et les détails de l’immeuble, ce n’est pas juste un plus, c’est un essentiel. Un essentiel pour bien évaluer la valeur marchande. Car avec les photos et les détails, on peut comprendre pourquoi la propriété s’est vendue tel prix. On peut comprendre qu’est-ce qui fait varier les prix dans le secteur et ainsi savoir comment ajuster notre évaluation en conséquence.

Est-ce la grandeur du terrain qui apporte beaucoup de valeur? Ou bien la présence d’une 4e chambre à l’étage?
Les piscines apportent combien de valeur supplémentaire? Et les garages? Seuls les détails apportent ces réponses.

Je le répète, car c’est le seul élément que je souhaite que vous reteniez de cet article: Avoir accès aux photos et aux des détails des propriétés vendues est un essentiel absolu pour faire de bons comparables.

 

Vous naviguez à l’aveugle

À mon avis personnel, il ne sert pas à grand chose d’avoir accès à plus de ventes si celles-ci ne donnent que peu d’infos sur les propriétés. Sans avoir accès aux photos et aux détails, je ne peux pas savoir dans quel état se trouve la propriété. Comment faire alors pour dire que c’est un comparable? Simplement sur le fait que cette propriété s’est vendue dans le même secteur? Allons!
C’est l’équivalent de mettre des chiffres dans une boîte noire et d’accepter sagement le résultat à l’aveugle. Vous êtes capable de meilleur que ça.

Les comparables de Mon Prospecteur n’affichent pas toutes les ventes. Nous affichons toutes les propriétés qui ont eu une annonce sur DuProprio, qu’elles aient ensuite été vendues par DuProprio ou par un courtier. Nous avons donc toutes les ventes DuProprio et une partie des ventes Centris.
Pas toutes les ventes donc, mais notre couverture généreuse est EN MASSE suffisante pour se faire une tête sur la juste valeur marchande. Notre couverture représente plus de 25 000 ventes au Québec. C’est amplement représentatif!

Il est beaucoup plus profitable d’avoir une partie des données – qui sont très détaillées – plutôt que toutes les données – sans aucun détail.

Il y a tellement de ventes au Québec, que certains évaluateurs en bâtiment eux-mêmes qualifient les données de ventes résidentielles comme des données jetables.
Ce qu’ils veulent dire par là, c’est qu’il y a tellement de données de vente qu’on n’a même pas besoin de toutes les utiliser. Usage unique, et hop, aux poubelles!
Avec une si grande quantité de ventes au Québec, on peut se permettre d’avoir accès à seulement une partie des ventes et d’explorer en détail ces données pour en tirer le meilleur. Les photos et les détails. C’est ça qui donne le meilleur!

J’irai même jusqu’à dire que d’avoir plus de données de vente – sans aucun détail – n’apporte rien de plus et peut même vous nuire…
En effet, si vous faites la moyenne de 23 comparables dans le secteur, vous vous sentez absolument CER-TAIN que vous avez trouvé la valeur exacte de votre immeuble (une moyenne de 23, on ne peut pas être ben ben plus précis que ça, non?).
Et pourtant, vous aurez entré 23 “comparables”, sans trop savoir à quoi ils se comparent. Vous vous sentez en confiance, mais au fait, ils se comparent à quoi vos comparables? Vous n’en avez aucune idée… Vous naviguez à l’aveugle. Cette fausse confiance pourrait vous jouer des tours.

Avec les comparables de Mon Prospecteur, vous avez accès au même niveau de détails que les données utilisées par les courtiers. Les courtiers ont accès aux fiches de propriétés Centris. Mon Prospecteur a accès aux fiches de propriétés DuProprio. Avec les photos et les détails, vous pouvez utiliser les mêmes méthodes que les courtiers utilisent pour évaluer avec précision la valeur d’une propriété, la méthode que j’ai décrite plus haut. Certaines de nos propriétés ont même la visite 3D qui permet une immersion complète, ce qui est un réel avantage.

Bien sûr, l’idéal absolu serait d’avoir toutes les données des ventes – toutes avec les photos et les détails. Personne ne dira le contraire.

Donc pour faire de bons comparables, utilisez des données de vente avec des photos et des détails. C’est absolument ES-SEN-TI-EL pour trouver la juste valeur marchande et avoir la confiance d’avoir fait vos devoirs correctement. Lec comparables Mon Prospecteur ont des fiches de propriétés remplies de photos et de détails. ne vous privez surtout pas de ces informations clés.
En faisant vos comparables avec des données précises, vous aurez l’assurance d’avoir trouvé la juste valeur marchande et vous pourrez faire vos offres d’achat en toute confiance. Ou faire comme mes amis et déterminer le prix de vente qui couronnera votre flip de succès.

Les comparables Mon Prospecteur sont disponibles dans les nouveaux forfaits Triompher et Pro. Cliquez ici pour vous abonner.