Tu veux faire une offre, mais tu ne sais pas quel prix offrir?
Tu veux savoir combien vaudra ta propriété une fois rénovée pour déterminer le prix de revente?

Une des meilleures méthodes est d’utiliser les comparables.
Il est vraiment essentiel d’être capable de faire de bons comparables, autant dans les démarches d’achat que dans les démarches de vente. Lors de l’achat, on fait une analyse de comparables pour s’assurer qu’on achète une propriété sous sa valeur marchande. Dans le cadre de la vente, on fait une analyse de comparables pour déterminer le juste prix qu’on souhaite revendre la propriété.

Une erreur entre ces deux évaluations a le potentiel de ruiner les profits de ton flip!
Mais comment fait-on de bons comparables?

La plupart des gens savent qu’il faut regarder à quel prix se sont vendues les propriétés comparables (d’où le nom!)
Même sachant cela, comment procède-t-on?
Première étape: il faut trouver des propriétés comparables.
Et par comparables, je dis similaires. En. tous. points.

  • Il faut évidemment choisir des propriétés dans le même secteur. Mais ce n’est pas tout, il y a une panoplie d’autres facteurs à prendre en compte.
  • Il faut tenir compte du type d’immeuble. Tous les maisons unifamiliales ne sont pas égales. Bungalow, cottage, jumelé, maison en rangée, bi-génération, chalet : le type affecte la valeur de la maison.
  • La superficie habitable et la superficie du terrain sont d’autres facteurs à tenir en compte. Un bungalow de 45 x 30 a plus de valeur qu’un bungalow de 36 x 24 dans le même quartier. Dans le même ordre d’idée, un grand terrain apporte beaucoup de valeur à une propriété.
  • La qualité du fini de la propriété est un autre facteur à évaluer. Quel est le facteur WOW! lorsqu’on entre dans la maison? La cuisine est-elle digne d’une revue de déco? La salle de bain a-t-elle encore un bain mauve et de la céramique brune? Le sous-sol est-il fini? Les propriétés clés-en-mains qui ne nécessitent pas de rénovation ont beaucoup plus de valeur aux yeux des acheteurs.
  • Une fois que la propriété aura été visitée et/ou qu’une inspection aura été faite, on pourra réajuster au besoin la valeur de la propriété s’il y a des rénovations majeures à entreprendre (toiture, fondations, portes et fenêtres, etc.). Les coûts des travaux à effectuer feront baisser la valeur de l’immeuble.

En tentant d’évaluer la valeur d’une propriété X, il serait très surprenant qu’on trouve plusieurs propriétés comparables en tous points…

La deuxième étape est donc de faire des ajustements. On établit le prix ajusté de chacun des comparables en fonction des paramètres de notre propriété X. Le but de l’exercice est de calculer à quel prix se serait vendu chaque comparable s’il était exactement identique à notre propriété X.

  • Le comparable 1 a la même superficie que notre propriété X, mais la cuisine date des années 50? On ajoute 15 000$ au prix de vente du comparable 1.
  • Le comparable 2 a une aussi belle finition que notre propriété X, mais est plus grand que notre propriété X? On calcule le prix de vente au pi2 du comparable et on fait une règle de trois avec la superficie de notre propriété X.
  • Le comparable 3 est très similaire, sauf qu’il est substantiellement plus loin des transports en commun que notre propriété X? On ajoute x 000$ à son prix de vente (ça dépend du secteur!).

On continue comme ça pour chacun des comparables. Il peut y avoir plusieurs ajustements pour chaque comparable.
On obtiendra ensuite les prix de vente ajustés pour chacun de nos comparables.
Vient ensuite la troisième étape: la moyenne des prix de vente ajustés!

Une fois que nous avons les prix de vente ajustés de nos comparables, on fait la moyenne de ces valeurs pour obtenir la valeur de notre propriété.

Ça te dit d’avoir un vrai exemple?

Faisons une étude de cas

Supposons que je veille évaluer la valeur marchande du 3110 rue du Danube, Québec. C’est un bungalow. La superficie du terrain et l’aire habitable se trouve dans la fiche Mon Prospecteur et sur le site de la Ville.

1 – Je vais chercher des comparables.

J’essaie de choisir les bungalows dans le même quartier qui me semble le plus similaire en terme de rénovation / qualité du fini.

Sur les 9 disponibles, je n’en garde que 3. Je sais que le 3110 rue du Danube est totalement rénovée au goût du jour, avec un sous-sol fini. J’ai donc choisi les 3 propriétés les plus similaires.

Une fois mes comparables trouvés, il ne faut pas sauter d’étapes et faire tout de suite la moyenne, ce serait une grave erreur!

2 – Il faut faire nos ajustements:

  • Comparable 1 à 231 000$.Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 265 000$
  • Comparable 2 à 294 000$.Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 247 000$
  • Comparable 3 à 282 000$.Même superficie habitable. J’enlève toutefois 10 000$, car cette propriété a une piscine creusée = 272 000$

3 – Dernière étape, on fait notre moyenne.

La moyenne de nos 3 comparables ajustés est donc de (265 + 247 + 272) / 3 = 261 000$

Pour jouer le jeu encore plus loin, faisons un contre-exemple. On pourrait faire les comparables d’un bungalow du même secteur, mais cette fois le bungalow n’est pas rénové.

Des 9 bungalows vendus dans ce quartier, je vais donc choisir les 4 qui représentent le même niveau de rénovation. Je choisirais alors les 4 comparables suivants:

  • Comparable 1 à 210 000$.Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 235 000$
  • Comparable 2 à 227 000$.Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 185 000$
  • Comparable 3 à 217 000$.Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 176 000$
  • Comparable 4 à 217 000$.Prix ajusté à cause de la superficie habitable: 192 000$. J’enlève 10 000$ pour le garage et un autre 5000$ pour la piscine. Le prix ajusté total est donc de 177 000$.

La moyenne de nos 4 comparables est donc de (235 + 185 + 176 + 177) / 4 = 193 000$

On voit bien que pour un même secteur, pour des bungalows, il y a une très grande différence entre les propriétés rénovées et non-rénovées:
Comparables rénovés: 261 000$
Comparables non rénovés: 193 000$
Si on avait fait simplement la moyenne de tous les 9 bungalows du secteur, sans faire aucun ajustement, on aurait eu une valeur de 237 000$!

Il y a une différence énorme entre le haut et le bas de cette échelle de valeur!
C’est précisément cette différence qui joue un rôle primordial dans tes profits de flip (ou dans ton profit à l’achat)

 

Imagine ce scénario

Au lieu de regarder les photos et de faire le travail d’ajuster les prix, tu décides de garder ça simple et de faire une belle grosse moyenne.
Tu fais la moyenne de toutes les ventes du secteur et tu obtiens un beau chiffre de 237 000$. Tadam! C’est la valeur de ton immeuble!
Tu achètes ce bungalow à 210 000$ en pensant faire un bon deal. Oh yes!

Tu dépenses 50 000$ pour rénover l’intérieur et le rendre attrayant.Tu as donc investi 260 000$ pour ce flip, mais il sera difficile de le revendre beaucoup plus cher que cela, puisque les comparables rénovés se vendent en moyenne à ce prix…
Tu affiches ton bungalow fièrement rénové à 287 000$. Après tout, tu as mis 50 000$ de rénos!

Ce qui risque d’arriver, c’est qu’à ce prix, le bungalow rénové risque d’être sur le marché assez longtemps… Et plus longtemps il reste sur le marché, plus longtemps tu paies des frais de possession. Et plus tes profits disparaissent. Déconfit, ton espoir fond à vue d’oeil et tu te sens obligé de baisser ton prix (par petites tranches bien sûr!), jusqu’à ce que le prix atteigne la vraie valeur du marché, soit environ 260 000$.

Ton beau flip vient donc tout juste de se transformer en flop…

Avoir les photos et les détails de l’immeuble, ce n’est pas juste un plus, c’est un essentielUn essentiel pour bien évaluer la valeur marchande. Car avec les photos et les détails, on peut comprendre pourquoi la propriété s’est vendue tel prix. On peut comprendre qu’est-ce qui fait varier les prix dans le secteur et ainsi savoir comment ajuster notre évaluation en conséquence.

Est-ce la grandeur du terrain qui apporte beaucoup de valeur? Ou bien la présence d’une 4e chambre à l’étage?
Les piscines apportent combien de valeur supplémentaire? Et les garages? Seuls les détails apportent ces réponses.

Je le répète, car c’est le seul élément que je souhaite que tu retiennes de cet article:
Avoir accès aux photos et aux des détails des propriétés vendues est un essentiel absolu pour faire de bons comparables.

 

Maintenant que tu as déjà contacté le propriétaire et fais de bons comparables, il ne faut surtout pas lâcher le morceau…
Car c’est ici où une erreur te fera glisser le deal entre tes doigts.