Enfin une stratégie claire pour commencer en immobilier (même sans mise de fond)

Nous voilà dans un paradoxe étrange: il y a énormément d’opportunités en immobilier, mais plus on veut comprendre, plus on a l’impression de s’enfoncer dans les sables mouvants…

Ça vous dit quelque chose?

Il n’y a jamais eu autant d’informations disponibles pour apprendre l’immobilier: des formations, des livres, des coaching. Webinaires, vidéos, podcasts, blogues et j’en passe.

Les informations s’accumulent – mais plus vous avez d’informations, moins vous savez quoi faire. Vous vous trouvez à courir dans tous les sens.

Flip, multilogement, cession d’offre d’achat, location avec option d’achat, commercial, stationnement, Airbnb, conversion en condo, subdivision de terrains, construction neuve, location de chalet, prêt privé… Rien que d’écrire cette liste, ça m’étourdit. Pas vous ?

Alors laissez moi vous dire un secret : vous n’avez pas besoin de maîtriser l’ensemble de ces techniques pour réussir en immobilier. Loin de là.

La mentalité du débutant c’est “je vais tout essayer pour me donner le maximum de chances de réussir”. La mentalité de l’immopreneur à succès c’est “je vais choisir une stratégie et la DOMINER à fond”.

Je connais des investisseurs qui ont eu de grands succès en faisait seulement des flips. Je connais des investisseurs qui sont en voie d’atteindre l’indépendance financière seulement avec la location-achat. Je connais des investisseurs qui ont des revenus passifs alléchants avec les multilogements. Toutes ces méthodes sont bonnes. 

Mais si on veut avoir du succès, il faut choisir une seule méthode pour découvrir tous les rouages et savoir comment exploiter cette méthode à fond. Alors, tout ce qu’on touchera deviendra de l’or. 

La meilleure méthode pour commencer en immobilier

Quelle est la meilleure méthode? Dans l’absolu, je ne crois pas qu’il y ait une méthode meilleure que l’autre. Chacune a ses avantages et ses inconvénients. 

Par contre, je crois que pour les investisseurs-qui-commencent-et-qui-n’ont-pas-de-mise-de-fond,  qu’il y a vraiment UNE méthode meilleure que les autres.

Cette méthode, c’est la prospection: vous devenez un expert pour trouver des deals. Vous pouvez ensuite les revendre à d’autres investisseurs ou conclure les deals.

Avant de fermer cette page en vous disant que j’ai un parti pris, laissez-moi expliquer mon raisonnement.

1. La prospection est une expertise recherchéeTOUS les investisseurs cherchent des deals. Quand vous trouvez des deals, vous avez le gros bout du bâton, ça vous ouvre les portes. Vous avez ensuite l’embarras du choix de ce que vous allez faire ensuite avec ce deal: faire un flip réno, faire un flip tel quel, revendre l’offre d’achat, le louer avec un bail, le louer à court-terme (airbnb par exemple), trouver des partenaires pour conclure le deals, attirer les investisseurs passifs, etc.Bref, quand on trouve un deal, les gens et l’argent viennent à nous. On a donc la possibilité de maximiser l’opportunité. Et c’est comme ça qu’on peut faire beaucoup d’argent.
2. Pas besoin de mise de fondPas besoin d’avoir de mise de fond pour commencer à investir en immobilier. Vous trouvez un deal et vous revendez l’offre d’achat. Une offre d’achat se vend en moyenne 10 000$. Pas mal pour quelques dizaines d’heures de travail. C’est donc une super bonne méthode pour commencer en immobilier. Et ça ne sera jamais perdu!
3. La prospection est relativement facile à apprendreCe n’est pas un monde si complexe que ça. Il n’y a pas tant de lois, de calculs savants, de zones grises. Je crois sincèrement qu’en s’y consacrant à fond, on peut devenir excellent en prospection en quelques mois de pratique. Comme il y a beaucoup d’opportunités, on peut se pratiquer souvent et s’améliorer rapidement.
4. La prospection est peu risquéeFaire des erreurs en prospection n’est pas si grave que ça. On ne met pas des centaines de milliers de dollars de nos économies à risque dans une seule transaction. Vous avez donc le champ libre pour expérimenter.
5. Pas besoin de bons dossiers de créditPas besoin d’avoir un dossier de crédit béton non plus, puisque si vous revendez l’offre d’achat à un autre investisseur, c’est lui qui devra passer au financement. Une autre raison pour laquelle c’est une méthode méthode pour commencer en immobilier.

Et pour être très franche avec vous, chaque méthode a ses avantages et ses inconvénients. Le principal inconvénient de la prospection, c’est que les délais peuvent être serrés.

Bien sûr si vous choisissez de revendre l’offre d’achat, il faut le faire rapidement. Il faut donc être à l’aise avec des délais serrés. Mon Prospecteur a un réseau d’investisseurs qualifiés où vous pourrez vendre ou trouver des partenaires rapidement. 

Pêche à la mouche ou à la dynamite?

Quelle est la meilleure façon de prospecter?

Est-ce qu’on sème des offres d’achat aux quatre vents, un peu comme un ado de 15 ans qui distribue son CV partout en ville à la recherche de sa première job?

Pour moi, la réponse est non. Ce n’est pas l’idée que je me fais d’une prospection efficace.

Après tout, faire des offres d’achat ne paie pas le loyer. Le but est d’avoir des offres d’achat acceptées!

Au lieu de pêcher à la dynamite (et de voir toute sorte “d’opportunités” remonter à la surface puis devoir faire le tri entre les vraies opportunités et les mauvaises – ce qui prend un temps fou!), pourquoi ne pas cibler quelques opportunités à fort potentiel, un peu comme le pêcheur qui consacre tous ses efforts à l’énorme marlin dans Le vieil homme et la mer?

Laissez-moi vous raconter une histoire.

Un couple d’amis à moi ont suivi un coaching dans une école d’immobilier au Québec. Dans ces cours, ils ont appris à disséminer des offres d’achat à tout vent. Il préparaient des dizaines d’offres d’achat par semaine. Ils ont fait ça pendant des semaines.

Mes amis ne comprenaient pas pourquoi personne n’acceptait jamais leurs offres. Oui, les prix offerts étaient bas. Mais quand même, ils avaient foi en la loi de la moyenne et qu’un jour, il y aurait bien UNE personne qui allait accepter.

Alors ils ont continué à distribuer des offres d’achat. Encore et encore. 

Mais les résultats qu’on leur avait fait miroiter ne se concrétisaient jamais. Mes amis se sont mis à douter (est-ce qu’on fait les choses correctement?) puis sont devenus complètement démotivés…

C’est un cas typique de la pêche à la dynamite: soit vous ne pêchez rien, soit vous ne pêchez pas grand chose de bon.

Imaginez maintenant que votre objectif est de prospecter efficacement. C’est la seule et unique
compétence que vous désiriez acquérir actuellement.

Pour prospecter efficacement, il faut être capable de cibler les propriétés qui ont le plus gros potentiel. Vous affûtez votre radar à gros marlins.

La clé est de savoir comment repérer les propriétaires qui ont besoin de vendre. Ceux qui ont besoin de vendre rapidement. Ceux qui sont même prêts à vendre sous la valeur marchande. On les appelle les vendeurs motivés – ce sont les gros marlins. 

Mon Prospecteur est là exactement pour ça. Le forfait Pro se charge d’aller chercher toutes les données, de faire tous les calculs, toutes les analyses. Ces sont des tâches informatiques, des tâches qui s’automatisent. C’est notre boulot.

De votre côté, vous faites ce en quoi les humains sont les meilleurs: être humain. Parler, mais surtout écouter. Trouver des solutions. Ça personne ne peut le faire à votre place. Vous consacrez votre temps précieux sur les tâches qui vont vraiment vous apporter des résultats.

Vous développez l’art unique de l’empathie, de compréhension et de négociation avec d’autres êtres humains. Des êtres humains qui vivent des problèmes. Et vous apportez une partie de la solution! C’est tellement gratifiant! 

Vous obtenez enfin une offre d’achat acceptée. Quelle sensation merveilleuse! (et addictive!)

Tout d’un coup, le brouillard se lève. Vous voilà investisseur immobilier. Votre travail est d’aider les gens à se sortir de fâcheuses situations. Et votre récompense est un juteux profit à l’achat. C’est gagnant-gagnant.

Moi? Vraiment?

Qui peut devenir expert en prospection?

Selon moi, ça prend trois compétences de base pour avoir du succès en prospection.

1. Être humainLa prospection, c’est 80% du savoir-être. Il faut savoir être à l’écoute. Il faut faire preuve d’empathie. Il faut être capable de bien communiquer. Il faut trouver des solutions gagnant-gagnant. Les meilleurs prospecteurs sont ceux qui inspirent confiance de façon authentique. 
2. Être organiséOn ne conclut pas un deal lors de la première approche. Il faut relancer et faire des suivis. Pour réussir en prospection, il faut donc être au minimum organisé pour bien structurer ses rappels et ses suivis pour éviter que vos deals tombent dans la filière 13.
3. Vouloir apprendreOui, il y a des choses à apprendre. Côté technique (calculs, rentabilité) et côté immobilier (quelles clauses dois-je ajouter dans mon offre d’achat?). Toutes ces informations sont disponibles. Il faut avoir la curiosité d’aller les chercher.

Pour synthétiser cet article, nous avons vu qu’il y a beaucoup de possibilités en immobilier (flip, multilogement, airbnb, chalet, location avec option d’achat, etc). À mon avis personnel, la compétence qui ouvre le plus de portes (sans faire de jeux de mots!) en immobilier est : prospecter efficacement.

Prospecter, ça demande un engagement. C’est une méthode longue et difficile. C’est exactement pour ça que peu de gens l’empruntent. Tout le monde cherche la semaine de 4 heures, mais personne ne veut mettre la main à la pâte.

Avec un engagement de 6 mois, en étant concentré uniquement sur la prospection, je crois qu’il est tout à fait réaliste de trouver au moins un deal. Et vous aurez développé la compétence que vous pourrez ensuite exploiter encore et encore pour trouver autant de deals que vous voulez dans la source infinie de vendeurs motivés qu’est le registre foncier.

Prêt à passer à l’action?