Vous trouvez plein de bons deals sur le registre foncier, mais comment faire pour cibler ceux qui ont le meilleur potentiel?

Ne serait-ce pas merveilleux d’avoir des yeux affûtés comme des laser pour VOIR rapidement quels sont les deals qui ont les meilleures chances? Ceux qui vont faire le meilleur profit? Ceux dont le vendeur est le plus motivés?

Et bien, c’est possible.
Et même assez facile.

Fastidieux, mais facile!

Cette technique sert à mesurer le potentiel d’une maison qui n’est pas à vendre. On ne peut donc pas se fier au prix demandé, puisqu’elle n’est pas à vendre! 

Dans ce cas, le cœur de la technique est de connaître ou d’estimer l’équité de la propriété. La question à répondre est: à combien sous la valeur marchande serait-il possible de négocier cette propriété? 

Plus cette valeur est élevée, plus la propriété a un fort potentiel, BINGO! 

Voici les 6 étapes à suivre pour estimer l’équité d’une propriété et mesurer son potentiel :

1 – Consulter les avis de 60 jours, les successions et les retraits d’autorisation de percevoir les loyers de votre territoire restreint.

2 – Regarder la propriété sur Google Maps pour voir si la façade et les alentours vous semblent intéressants. Ne vous déplacez pas tout de suite, ça vous prendrait trop de temps.

3 – Consulter l’historique légal de cette propriété (aussi appelé « index des immeubles » sur le registre foncier).

4 – Estimer le solde hypothécaire restant (voir la section suivante pour le détail du calcul).

5 – Effectuer le calcul suivant pour estimer l’équité sur la propriété:
Valeur de la propriété – Solde hypothécaire restant
Comme valeur de la propriété, vous pouvez utiliser (idéalement) la valeur marchande. Sinon, vous pouvez utiliser la valeur municipale que vous aurez majorée selon vos connaissances du secteur (vous êtes un expert, après tout!)

6 – Évaluer si le montant d’équité vous semble intéressant. Personne ne voudra perdre son temps pour une propriété qui ne pourrait être négociée que 2000-3000$ en-dessous de sa valeur marchande! À vous de déterminer à partir de quelle équité vous désirez poursuivre vos démarches. Évidemment, plus l’équité est grande, plus l’opportunité est intéressante!

Évidemment, il y a plusieurs facteurs qui vont influencer la valeur de revente. Nous utilisons ici la valeur marchande actuelle. Vous devez avoir un œil de lynx pour voir la plus-value des propriétés. Est-il possible de subdiviser le terrain? De faire des rénovations mineures qui augmenteraient substantiellement la valeur de revente? On vous laisse faire vos devoirs pour faire augmenter cette valeur marchande le plus possible et dégager une marge de profit supplémentaire!

Comment estimer le solde restant de l’hypothèque?

 

Voici comment on procède:

  • On regarde les hypothèques qui sont sur la maison (dans l’historique légal de la propriété). On trouve ces infos sur le registre foncier, en entrant le numéro de lot dans la section Index des immeubles :

 

  • On obtient ensuite quelque chose comme ceci :

 

  • Il faut regarder non seulement l’hypothèque principale, mais aussi les hypothèques légales ou d’autres hypothèques subséquentes. Bref, il faut prendre toutes les hypothèques qui ne sont pas radiées. 
  • Pour chacune d’elle (une à la fois!), on regarde la date à laquelle l’hypothèque a été contractée, et on trouve le taux hypothécaire moyen de ce temps-là. On trouve cette info ici.
  • On compte le nombre de mois entre la date d’aujourd’hui et la date d’hypothèque. 
  • Avec une calculatrice comme celle-ci, on regarde le « solde à payer » à la ligne correspondant au différentiel de mois.
     
  • Ceci est le solde restant de l’hypothèque. Yé! 
  • Pour obtenir l’équité, on prend la valeur marchande et on soustrait le solde hypothécaire restant.

On fait un exemple?

Au final, retenez ceci : estimez l’équité d’une propriété. Plus l’équité est grande, meilleure est l’opportunité. Tout se joue ici!


N.B. Dans le cas des avis de 60 jours, il n’est pas nécessaire d’estimer le solde de l’hypothèque. La valeur exacte du solde d’hypothèque restante est détaillée directement dans l’avis de 60 jours! Lisez l’acte notarié pour découvrir le solde réel. Youppi!