Cet article est tiré du ebook Le petit traité de prospection immobilière. Il est disponible gratuitement!
Quels actes offrent les meilleures opportunités?
Excellente question.
Et MAGIE! j’ai une réponse simple et concise pour vous :
– les préavis d’exercice
– les successions
– les retraits d’autorisation de percevoir les loyers
Les préavis d’exercice sont souvent synonymes de vendeurs motivés. Imaginez… Le créancier menace de saisir votre maison. Vous allez perdre votre maison! Une des solutions possibles est de la vendre pour, au moins, avoir quelques sous en poche. Car si le créancier saisit votre maison, vous ne toucherez absolument rien et votre dossier de crédit sera anéanti pour les cinq prochaines années. Il est possible d’offrir une réelle solution à ce propriétaire en détresse.
Les successions peuvent aussi être une belle source d’aubaines. Il est certainement possible que les héritiers désirent garder la maison. (Par exemple si Monsieur lègue la maison familiale à Madame. Il sera alors tout naturel que Madame souhaite demeurer chez elle).
Par contre, il se peut aussi que la succession ne souhaite qu’une chose : vendre au plus vite!
Entre le moment du décès et celui de la publication de l’acte notarié de transmission, il se passe en moyenne 6 mois, le temps de liquider la succession. Dans certains cas, ça peut aller beaucoup plus vite, alors que dans d’autres ça trainera en longueur.
Pendant ces 6 mois, c’est à la succession de supporter l’immeuble : hypothèque, taxes municipales, chauffage, etc. Il est alors probable que les enfants désirent vendre rapidement pour toucher leur héritage en argent, cesser de supporter un immeuble et éviter des rénovations. Bref, les successions aussi peuvent générer de belles opportunités. Il arrive aussi que la maison n’a pas été rénovée depuis longtemps, donc la propriété sera vendue à rabais. Également ces ventes se font habituellement sans garantie légale de qualité, ce qui vaut un rabais d’environ 10% de la valeur marchande.
Les retraits d’autorisation de percevoir les loyers sont merveilleux. C’est un superbe indice que le vendeur peut vouloir vendre rapidement : les chèques de loyers ne sont plus déposés dans son compte de banque! S’il n’arrivait pas à payer son prêt alors qu’il encaissait les loyers, imaginez ce qui arrive s’il ne collecte plus de loyers… Voilà un excellent indice pour dénicher des vendeurs motivés!
Et les autres, ils ne sont pas intéressants?
Eh bien… disons que ce serait péjoratif de dire qu’ils ne sont pas intéressants, mais, en vérité, ils sont moins intéressants.
– Délaissement
– Hypothèques légales
– Ventes pour taxes
Les délaissements sont peu intéressants, car l’investisseur doit contacter directement le prêteur pour négocier. Les banques canadiennes et les caisses populaires ont souvent des assurances-crédit. Cette forme très spécifique d’assurance garantit les assurés contre les défauts de paiement de leurs emprunteurs. Les propriétés saisies sont donc souvent vendues au prix du marché (ou tentent de l’être!). Bien sûr, le prêteur souhaite récupérer tous les frais encourus lors du long processus de reprise de finance: prêts en défaut, pénalités, intérêts, frais d’avocats, taxes foncières, etc. La compagnie d’assurance-crédit va ensuite rembourser le déficit, s’il y en a un, au prêteur.
Il existe une situation ou un délaissement peut être intéressant pour un investisseur: lorsque le créancier est un prêteur privé ou un particulier. Le prêteur privé ou le particulier n’aura souvent rien à faire de la propriété. Tout ce qu’il veut est de revoir la couleur de son argent. Il sera alors plus enclin à accepter un bas prix.
Les hypothèques légales sont également peu intéressantes. Oui, un propriétaire qui subit une hypothèque légale est en difficulté financière. Ceci peut donc devenir un indice que ce propriétaire pourrait devenir un vendeur motivé. De façon générale cependant, les hypothèques légales sont souvent des défauts de paiement plus mineurs, comparativement aux préavis d’exercices. Les préavis d’exercices constituent donc de meilleurs choix pour trouver des vendeurs motivés.
Les ventes pour taxes sont peu intéressantes elles aussi. Les prêteurs ne souhaitent évidemment pas perdre le montant de l’hypothèque sur l’immeuble pour quelques milliers de dollars de taxes impayées. Les prêteurs contacteront alors le propriétaire pour trouver un arrangement. Ils peuvent également payer eux-mêmes les taxes municipales impayées et les charger au propriétaire. Il y a donc peu de propriétés réellement mises à l’encan.
De plus, si un investisseur veut acheter une propriété mise à l’encan, il doit la payer par traite bancaire sur place, en totalité, avant même de quitter la salle. L’ancien propriétaire (celui qui n’a pas payé ses taxes) a jusqu’à un an pour reprendre sa maison (en payant évidemment ses taxes et des intérêts faramineux!). Ceci s’appelle un droit de retrait.
Et à cause de ce fameux droit de retrait, il n’est pas possible pour l’investisseur immobilier de financer son achat avec un prêteur hypothécaire. Cela serait très risqué pour le prêteur, car si l’ancien propriétaire exerce son droit de retrait, l’investisseur immobilier peut « perdre » sa propriété (et donc le prêteur peut perdre son hypothèque).
Pour conclure, concentrez-vous sur les 3 types d,actes qui offrent les meilleures opportunités:
– avis de 60 jours
– succession
– retrait d’autorisation de percevoir les loyers
Bonne prospection!
