Dans le merveilleux monde juridique, on y parle un dialecte incompréhensible pour la plupart des mortels.

Voici ici un petit condensé des principaux termes que vous croiserez lors de vos recherches sur le registre foncier.

Les actes notariés que nous jugeons les plus pertinents pour trouver des aubaines immobilières sont les suivants :

Préavis d’exercice
(anciennement avis de 60 jours)

Ce préavis est, en fait, une mise en demeure envoyée par huissier qui est donnée au propriétaire lorsqu’il est en défaut. Le prêteur hypothécaire avise alors le propriétaire qu’il a 60 jours pour payer son dû, sinon il entamera des recours contre lui. 

Si le propriétaire ne corrige pas le défaut tel qu’indiqué dans le préavis d’exercice, le prêteur hypothécaire entamera un recours judiciaire contre lui. Les 2 principaux recours pour les propriétés résidentielles sont :

• Prise en paiement 
• Vente sous contrôle de justice (en gré à gré, aux enchères ou par appel d’offres)

Le défaut (très souvent un défaut de paiement) et le choix du recours choisi par le créancier doivent être identifiés dans le préavis d’exercice.  

Le processus de reprise de finance est long et complexe. Tout est détaillé ici dans un beau petit graphique facile à comprendre!

La prise en paiement oblige le créancier à se satisfaire de la valeur de la propriété délaissée à titre de paiement final. Autrement dit, le créancier devient propriétaire de l’immeuble et la dette est juridiquement considérée remboursée. Lorsque la valeur de la maison est supérieure à la dette, le créancier choisira souvent de prendre la propriété en guise de paiement. 

La vente sous contrôle de justice implique que les conditions de la vente (prix, choix de l’intermédiaire etc.) sont déterminées par un jugement (tribunal).  La vente sous contrôle de justice accorde également au créancier le droit d’amorcer toute autre procédure judiciaire afin de recouvrer la totalité de la dette si la vente de la propriété ne la couvre pas en totalité. 

Lorsque la valeur de la maison est inférieure à la dette, le créancier choisira habituellement la vente sous contrôle de justice puisqu’il pourra poursuivre le propriétaire pour combler la dette restante qui ne sera pas éteinte par la vente de la propriété. 

Si la vente sous contrôle de justice est choisie, le créancier hypothécaire choisira souvent de faire la vente en gré à gré, avec un courtier immobilier. C’est le créancier hypothécaire  qui choisira le courtier immobilier et qui déterminera le prix minimum de vente et le tout sera autorisé par le jugement ordonnant la vente. Le prix de vente sera mentionné dans le jugement et  sera indiqué dans le contrat du courtier.

Les banques vont souvent préférer les ventes sous contrôle de justice. Le but des banques est de prêter de l’argent, et non pas de gérer des propriétés. Ils vont donc vendre la maison au nom du proprio pour retrouver leur argent.

Les prêteurs privés qui ont le loan-to-own comme stratégie (prêter dans le but de ramasser les maisons) vont préférer la prise en paiement pour justement devenir propriétaire.

Voici un petit vidéo qui explique la différence entre la prise en paiement et la vente sous contrôle de justice:

Délaissement

C’est le vrai terme pour « reprise de finance ». On considère que le propriétaire « délaisse » ou abandonne sa maison. 

Il y a 2 principaux types :

Le propriétaire décide de « remettre ses clés » au prêteur pour effacer sa dette. Il s’agit alors d’un délaissement volontaire. Le prêteur pourra l’accepter, mais uniquement après l’expiration du délai de 60 jours du préavis d’exercice.

Si le propriétaire ne corrige pas le défaut détaillé dans le préavis d’exercice, le tribunal déclarera le prêteur hypothécaire propriétaire de l’immeuble donné en garantie. Il s’agit alors d’un jugement en délaissement, ou d’un délaissement forcé.

Transmission

Une transmission est une succession. On « transmet » une propriété à un héritier dans un document nommé « déclaration de transmission ».

Contrairement aux hypothèques conventionnelles qui ont volontairement été consenties par les propriétaires, les hypothèques légales sont des hypothèques « subies ». Elles sont données par la justice, souvent en raison de non-paiement et sont offertes aux créanciers pour garantir leur créance. Il y a quatre principaux types :

• De l’État : le propriétaire ne paie pas ses impôts ou la TPS-TVQ de sa compagnie, alors le gouvernement prend une hypothèque sur sa propriété  
• De syndicats de copropriétés : le propriétaire n’a pas payé sa contribution, alors le syndicat prend une hypothèque sur sa propriété (pour le montant impayé plus les deux années à venir)  
• Résultant d’un jugement de la cour : si un propriétaire condamné à rembourser un montant d’argent ne le paie pas, le créancier peut prendre une hypothèque sur sa propriété 
• De construction : les entrepreneurs en construction peuvent prendre une hypothèque légale de construction sur un immeuble où ils font des travaux. C’est très commun. Il faut le voir comme une “assurance” que les entrepreneurs vont prendre. Dans le cas où le propriétaire n’a pas les entrepreneurs, celui-ci aura un recours contre le propriétaire. Ça couvre les architectes, ingénieurs, fournisseurs de matériaux, ouvriers, entrepreneurs et sous-entrepreneurs.

Retrait d’autorisation de percevoir les loyers

Si le propriétaire d’un immeuble ne paie pas l’hypothèque d’une propriété à revenu, le créancier peut décider de collecter elle-même les loyers. Ceci s’appelle un retrait d’autorisation de percevoir les loyers, car le propriétaire n’a plus le droit de collecter les loyers. Il ne touche donc plus les revenus!

Vente pour taxes

Lorsqu’un propriétaire ne paie pas ses taxes municipales, la municipalité peut mettre cette propriété à l’encan. Si c’est le cas, un acte notarié sera publié et les prêteurs seront avisés. En général, les ventes pour taxes se font une fois par année, dans les bureaux de la municipalité. Le propriétaire a jusqu’à la toute dernière seconde – littéralement – pour payer ses taxes et éviter que sa propriété soit vendue à l’encan.

Quels actes offrent les meilleures opportunités?

Avec tout ce charabia, comment démêler tout ça?

Au final, quels actes offrent les meilleures opportunités? Qu’est-ce que je dois chercher?

Excellentes questions. Et MAGIE! j’ai une réponse simple et concise pour vous :

• les préavis d’exercice
• les successions
• les retraits d’autorisation de percevoir les loyers

Les préavis d’exercice sont souvent synonymes de vendeurs motivés. Imaginez… Le créancier menace de saisir votre maison. Vous allez perdre votre maison! Une des solutions possibles est de la vendre pour, au moins, avoir quelques sous en poche. Car si le créancier saisit votre maison, vous ne toucherez absolument rien et votre dossier de crédit sera anéanti pour les cinq prochaines années. Il est possible d’offrir une réelle solution à ce propriétaire en détresse. 

Les successions peuvent aussi être une belle source d’aubaines. Il est certainement possible que les héritiers désirent garder la maison. (Par exemple si Monsieur lègue la maison familiale à Madame. Il sera alors tout naturel que Madame souhaite demeurer chez elle).

Par contre, il se peut aussi que la succession ne souhaite qu’une chose : vendre au plus vite! 

Entre le moment du décès et celui de la publication de l’acte notarié de transmission, il se passe en moyenne 6 mois, le temps de liquider la succession. Dans certains cas, ça peut aller beaucoup plus vite, alors que dans d’autres ça trainera en longueur.

Pendant ces 6 mois, c’est à la succession de supporter l’immeuble : hypothèque, taxes municipales, chauffage, etc. Il est alors probable que les enfants désirent vendre rapidement pour toucher leur héritage en argent, cesser de supporter un immeuble et éviter des rénovations. Bref, les successions aussi peuvent générer de belles opportunités. Il arrive aussi que la maison n’a pas été rénovée depuis longtemps, donc la propriété sera vendue à rabais. Également ces ventes se font habituellement sans garantie légale de qualité, ce qui vaut un rabais d’environ 10% de la valeur marchande.

Les retraits d’autorisation de percevoir les loyers sont merveilleux. C’est un superbe indice que le vendeur peut vouloir vendre rapidement : les chèques de loyers ne sont plus déposés dans son compte de banque! S’il n’arrivait pas à payer son prêt alors qu’il encaissait les loyers, imaginez ce qui arrive s’il ne collecte plus de loyers… Voilà un excellent indice pour dénicher des vendeurs motivés!

Et les autres, ils ne sont pas intéressants?

Eh bien… disons que ce serait péjoratif de dire qu’ils ne sont pas intéressants, mais, en vérité, ils sont moins intéressants.

• Délaissement
• Hypothèques légales
• Ventes pour taxes

Les délaissements sont peu intéressants, car l’investisseur doit contacter directement le prêteur pour négocier. Les banques canadiennes et les caisses populaires ont souvent des assurances-crédit. Cette forme très spécifique d’assurance garantit les assurés contre les défauts de paiement de leurs emprunteurs. Les propriétés saisies sont donc souvent vendues au prix du marché (ou tentent de l’être!). Bien sûr, le prêteur souhaite récupérer tous les frais encourus lors du long processus de reprise de finance: prêts en défaut, pénalités, intérêts, frais d’avocats, taxes foncières, etc. La compagnie d’assurance-crédit va ensuite rembourser le déficit, s’il y en a un, au prêteur.

Il existe une situation ou un délaissement peut être intéressant pour un investisseur: lorsque le créancier est un prêteur privé ou un particulier. Le prêteur privé ou le particulier n’aura souvent rien à faire de la propriété. Tout ce qu’il veut est de revoir la couleur de son argent. Il sera alors plus enclin à accepter un bas prix.

Les hypothèques légales sont également peu intéressantes. Oui, un propriétaire qui subit une hypothèque légale est en difficulté financière. Ceci peut donc devenir un indice que ce propriétaire pourrait devenir un vendeur motivé. De façon générale cependant, les hypothèques légales sont souvent des défauts de paiement plus mineurs, comparativement aux préavis d’exercices. Mais comme il n’y a pas de “date limite” pour rembourser le montant dû, le propriétaire n’est pas dans l’urgence de vendre. Il peut très bien vivre avec une hypothèque légale, sans trop de problèmes. Les préavis d’exercices constituent donc de meilleurs choix pour trouver des vendeurs motivés.

Les hypothèques légales peuvent par contre être bien intéressantes pour les prêteurs privés qui souhaitent octroyer des prêts, puisqu’elles sont tout de même des indices de difficultés financières.

Les ventes pour taxes sont peu intéressantes elles aussi. Les prêteurs ne souhaitent évidemment pas perdre le montant de l’hypothèque sur l’immeuble pour quelques milliers de dollars de taxes impayées. Les prêteurs contacteront alors le propriétaire pour trouver un arrangement. Ils peuvent également payer eux-mêmes les taxes municipales impayées et les charger au propriétaire. Il y a donc peu de propriétés réellement mises à l’encan. Celles qui se retrouvent à l’encan sont souvent sans hypothèque.

De plus, si un investisseur veut acheter une propriété mise à l’encan, il doit la payer par traite bancaire sur place, en totalité, avant même de quitter la salle. L’ancien propriétaire (celui qui n’a pas payé ses taxes) a jusqu’à un an pour reprendre sa maison (en payant évidemment ses taxes et des intérêts faramineux!). Ceci s’appelle un droit de retrait. 

Et à cause de ce fameux droit de retrait, il n’est pas possible pour l’investisseur immobilier de financer son achat avec un prêteur hypothécaire. Cela serait très risqué pour le prêteur, car si l’ancien propriétaire exerce son droit de retrait, l’investisseur immobilier peut «perdre» sa propriété (et donc le prêteur peut perdre son hypothèque).